Skrivet av: ninalundstrom | november 18, 2015

Hyresreformer, ja – men inte marknadshyror

På Folkpartiets landsmöte i helgen kommer bostadsfrågorna väcka debatt.

Bra.

Bostadsfrågan är het. Inte minst i många kommuner.

Jag vill här ge mina perspektiv på förslagen som ska debatteras.

Hyresreformer beslutade av riksdagen

Riksdagen har beslutat om stora hyresreformer som gett effekter på marknaden.

År 2006 beslutades presumtionshyror. Folkpartiet ställde sig bakom propositionen.

År 2011 genomfördes i enighet i riksdagen en mycket stor hyresreform. Skickligt av regeringen, i brett samförstånd med riksdagen och hyresmarknadens aktörer.

Reformer har gett effekt.

I december år 2013 behandlades fri hyressättning i nyproduktion den s.k. individuella presumtionshyran i riksdagen, som landsmötet ska diskutera. Riksdagen konstaterade att förslaget inte skulle leda till önskade effekter och därmed konstaterade riksdagen att detta inte var aktuellt. Bakom detta konstaterande stod även Folkpartiet.

cu motivering ind pres hyror

Det behövs långsiktiga spelregler. Lagändringar som rivs upp efter ett val gynnar varken fastighetsägare eller konsumenter.

Varför valde riksdagen en förhandlingsmodell?

Istället för att detaljreglera hyresvillkor i lagstiftning överlät riksdagen till ” parterna” att bestämma villkor. När efterkrigstidens hyresreglering avskaffades infördes istället bruksvärdessystemet. Modellen har likheter med partsmodellen på arbetsmarknaden.

Systemet fungerar olika väl. Stockholms stad har utmaningar. På många andra håll fungerar systemet.

Hur bestäms hyror i nyproduktion idag?

Det finns tre modeller:

  • Fastighetsägaren bestämmer hyran helt själv. Hyran kan dock prövas om hyresgästen vill få skälighet prövad.
  • Fastighetsägaren förhandlar med hyresgästorganisation
  • Fastighetsägare och hyresgästorganisation kommer överens om en 15 årig presumtionshyra. Hyran är högre än bruksvärdet. En presumtionshyra är förhandlad och är därför skälig. De första presumtionshyrorna ska övergå till det vanliga systemet år 2016. Så det finns ingen statistik ännu, av naturliga skäl, som kan påvisa effekter.

Hur är hyresnivåer idag?

Hyrorna i nyproduktion är idag ”marknadsmässiga”. En nyproducerad etta på söder i Stockholm kan ha en hyra på nästan 10 000 kr per månad. Om inkomsten ska vara 3 gånger hyran så är det ganska lätt att räkna ut vilka inkomster som krävs. En liten renoverad etta med pentry i en annan kommun har en hyra på 6400 kr. Den kortaste ”kötiden” för en nyproducerad lägenhet i Stockholms innerstad i allmännyttan var 9 månader år 2014. I kranskommuner finns nu exempel på 2 månaders kötid.

Nyproduktionshyrorna anses idag vara höga. Målgruppen som kan och vill betala dessa hyror är begränsad. Nu höjs röster för lösningen att om man höjer hyran i det gamla beståndet blir hyresgästen mindre ”priskänslig”.

Kommunala bostadsbolag börjar nu leta efter andra sätt att bygga hyreshus för att pressa priset. De kommunala bolagens organisation – Sabo– menar att de höga svenska byggpriserna är ett hinder. Avsaknad av byggbar och detaljplanelagd mark och bristande konkurrens är andra hinder. Deras ramupphandling väcker därför stort intresse.

Kan dagens presumtionshyra även gälla vid renovering?

Ja, vid totalrenovering. Då klassas fastigheten som ” nyproduktion”. Detsamma kan gälla när en fastighet görs om till bostäder.

Partistyrelsen förslag till landsmötet om ” Fri hyressättning”

” 1. Fri hyressättning ska tillåtas i nybyggnation. Inom ramen för presumtionshyressystemet ska också hyror kunna avtalas fritt mellan hyresvärd och hyrestagare. Presumtionshyrorna ska gälla utan bortre tidsgräns. Den fria hyressättningen ska kombineras med ett starkt besittningsskydd och en förutsägbar indexreglering under hela perioden hyresgästen väljer att bo kvar. ”

De förslag som partistyrelsen utgår ifrån är förslag från intern arbetsgrupp år 2015. Jag är reservant i den arbetsgruppen.  Hyresnivåerna i nyproduktion anses vara för låga. Hyresnivåer ska sättas fritt och hyran ska inte kunna överklagas. Hyresrätterna ska aldrig omfattas av bruksvärdesystemet. Hyresrätterna ska inte förhandlas kollektivt med en hyresgästorganisation.

Arbetet från en bostadsarbetsgrupp år 2013 hade en annan inriktning på reformer för hyresmarknaden.

Vilka hyresrätter omfattas av förslaget?

Då dagens hyressystem möjliggör nyproduktionshyra för nybyggda hus, totalrenoverade hus och hus som byggs om till bostäder. Förslaget till landsmötet saknar undantag och uppfattas därmed gälla alla dessa.

Vad blir konsekvensen av förslaget med fri hyressättning?

Konsekvensen skulle bli att ett stort antal fastigheter bryts ur dagens system permanent och hyresgäster i dessa fastigheter kommer att sakna det konsumentskydd som finns för hyresgäster i fastigheter som blir kvar i det gamla systemet. Ett första steg mot en helt ny hyresmarknad. Hur det sociala ansvaret ska utformas framgår inte. I länder med marknadshyror finns även ”social housing” , sociala bostäder. Sociala bostäder har strikt hyresreglering, inkomsttak för hushåll och speciella bostadsköer. Samt olika former av subventioner. Folkpartiet har sagt nej till investeringsstöd/subventioner för nybyggda hyresrätter.

”Vad är då alternativet? Det finns inga andra förslag!”

Det finns många sätt att fortsätta reformer på hyresmarknaden. Inte bara ett sätt. Eller det sätt som nu föreslås. Det beror på vilka värden som man vill värna. Samt synen på konsumenter kontra bolag med affärsmässig verksamhet. Reformer kommer alltid behövas.

Arbetsgruppen från 2013 hade även förslag på hyresreformer. Konsumenträtten för hyresgäster, individer, skulle dock värnas. Den arbetsgruppen landade i att hyresmarknaden behöver fler hyresrätter, mer konkurrens, fler mindre aktörer, ägarlägenheter och prispress på det som nyproduceras och renoveras. Det behövs ett IKEA tänk. Typgodkänd byggnader borde tas fram. Fler bygglovbefriade åtgärder. Fler planhandläggare till kommuner. Nya valfria (!) hyresavtal på en liten delmarknad med möjlighet till indexering kopplat till kvalitet i boendet (till-och frånval). Offentlig hyresstatistik. Reformer bör testas på en delmarknad med ägarlägenheter som inte skakar om hela marknaden. Samt många finansiella förslag och ökad skattemässiga åtgärder. Med mera. Med mera.

”Hyresgästorganisationen har för stor makt!”

Hyresgästorganisationen har makt. Men det har även bolagen och deras intresseorganisationer. Det finns 2 fastighetsägarorganisationer för fastighetsägare/bolag. Det finns en hyresgästorganisation som fungerar nationellt som hyresgästen kan få hjälp av.

Den modell som finns syftar till att alla tar sitt ansvar för att systemet fungerar. Lösningen vid tvist är inte att flytta makten genom lagstiftning till en av de tvistande parterna. Lösningen bör vara att söka former för tvistlösning.

Över en halv miljon hushåll har valt att vara medlemmar i hyresgästorganisationen för att få hjälp och stöd. Deras rättigheter är också viktiga.

Slutsats

En marknad med stor brist, ett fåtal aktörer, en brist på planlagd mark, långa ledtider för byggande och många som söker bostad ger konsumenten liten förhandlingsposition. Att införa ny modell med fri prissättning – marknadshyra- på denna marknad försvagar konsumenten.

Avregleringar på en bristmarknad gynnar bolag/fastighetsägare. Därför måste reformer ta hänsyn till att hyresgästen har en svag ställning. Det är därför Sverige historiskt sett införde lagstiftning och konsumenträtt även på hyresmarknaden. Orsaken var just marknadshyror.

Förslaget till landsmötet innebär marknadshyra där fastighetsägaren bestämmer hyran. Hyran kan inte överklagas. Hyran ska öka utifrån indexering utan koppling till kvaliteter i boendet. Rätten till kollektiva förhandlingar tas bort.

Vad det ” starka besittningsskyddet” ska bestå av går inte att uttolka.

Landsmötet har att fatta viktiga beslut. Är lösningen mer makt till bolag/ fastighetsägare?

Och färre rättigheter för konsumenter/ individer?

Förslaget om fri hyressättning- marknadshyror- bör utgå från programmet.

Individer/ konsumenter behöver mer makt över tillvaron- inte mindre.

Gamla budskap håller än.

Landsmöte 2013

 

 

Annonser

Responses

  1. ”År 2011 genomfördes i enighet i riksdagen en mycket stor hyresreform. Skickligt av regeringen, i brett samförstånd med riksdagen och hyresmarknadens aktörer.

    Reformer har gett effekt.”

    Vilken effekt menar du att reformen har gett?


Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s

Kategorier

%d bloggare gillar detta: