Skrivet av: ninalundstrom | augusti 26, 2015

Vad är standard? Vad är ” bruksvärde” för hyreslägenheter?

Jag har lagt många förslag till reformer vad gäller hyresrätten. Om bland annat möjligheten att välja standard så kallad till- och fråntas för hyresrätt. ( Exempelvis motion 2011/12:C298)

Bruksvärdessystemet började tillämpas 1968, och systemet har ändrats 1973, 1974, 1984,1993 och 2011. Innan 1968 bestämdes hyrorna av hyresreglering.

Bruksvärdesystemet hade till syfte att efterlikna en marknad men med skydd mot oskäliga hyror för att säkra besittningsskyddet. Bruksvärdet ska spegla en lägenhets marknadsvärde på en marknad där det råder jämvikt på lång sikt. ( Det finns vissa undantag t.ex. presumtionshyran i 15 år)

Om en hyresvärd och en hyresgäst inte kan enas om hyrans storlek ska hyran bestämmas till skäligt belopp. Hyran anses inte vara skälig om den är påtagligt högre än hyran för lägenheter som sett till bruksvärde är likvärdiga.

Syftet är att värna hyresgästens besittningsskydd, möjlighet att bo kvar, bygger på principen att likvärdiga lägenheter ska ha lika hyra. En fastighetsägare ska inte kunna använda hyreshöjningar i syfte att tvinga en hyresgäst att flytta.

Om en lägenhet inte omfattas av kollektiva förhandlingar ( Hyresgästorganisation som förhandlar) får hyresvärd och hyresgäst bestämma ingångshyran för lägenheten. Denna hyra får av parterna prövas i hyresnämnd.

Vad tar man hänsyn till när man bestämmer bruksvärdet?

Det är hur hyresgäster i allmänhet värderar lägenhetens egenskaper som bestämmer dess bruksvärde.

Husets läge, boendemiljön i stort och närhet till kommunikationer påverkar bruksvärdet.

En lägenhet som har en bra planlösning har till exempel ett högre bruksvärde än en i övrigt likvärdig lägenhet som har en sämre planlösning.

De egenskaper som bestämmer en lägenhets bruksvärde är bland annat:

storlek

grad av modernitet

planlösning

läge inom huset

reparationsstandard

ljudisolering

hiss

tvättstuga

sopnedkast

särskilda förvaringsutrymmen

god fastighetsservice

garage, parkering

Eftersatt underhåll kan ha betydelse för bruksvärdet.

Hyresnämnden ska vid tvist bestämma bruksvärdet utan att ta hänsyn till produktionskostnader, driftskostnader och förvaltningskostnader.

En hyresvärd kan inte få högre hyra än vad som följer av hyressättningsreglerna.

Det är inte heller möjligt för en hyresgäst att få hyran sänkt med motiveringen att hen efter en tid via den höjda hyran har betalt igen vad det faktiskt har kostat hyresvärden att till exempel utrusta lägenheten med ett frysskåp.

Hyresnämnden medlar i tvister som rör bostäder, och lokaler. Hyresnämnden fattar också beslut i frågor som rör en hyresgästs eller en bostadsrättshavares rätt att hyra ut i andra hand.

Tvistlösning kan även ske på andra sätt än genom Hyresnämnd. Det finns partsammansatta organ.

Organisationen för Sveriges allmännyttiga bostadsföretag, SABO, och Hyresgästföreningen har sedan 1958 haft ett gemensamt organ för att lösa hyrestvister Hyresmarknadskommittén (HMK).

Om förhandlingarna strandar vänder sig den lokala hyresgästföreningen och det lokala bostadsföretaget till HMK.

Ett allmännyttigt bostadsföretag som inte är medlem i SABO har inte möjlighet att hänskjuta tvisten till HMK.

Om hyresgäster och privata fastighetsägare inte kommer överens hamnar tvisten i stället i det juridiska systemet, i någon av landets åtta hyresnämnder. Det har sedan 1971 funnits ett gemensamt förhandlingsorgan för Fastighetsägarna Sverige. Det heter Bostadsmarknadskommittén (BMK) men har tydligen aldrig använts för att lösa hyrestvister.

Detta system måste man förhålla sig till om man vill införa marknadshyror. I  DN och Aftonbladet. skriver jag varför marknadshyror är ett dåligt förslag om man värnar konsumenten.

För att reformera behöver man analysera det system som finns. Ställa sig frågan varför systemet finns. Samt fundera på vilka värden som är viktiga att värna.

Anser jag.

 

 

Annonser

Responses

  1. […] Jag har tidigare skrivit om hyresfrågor. Om marknadshyror och tesen att det är ” elefanten i rummet”. Jag har skrivit om besittningsskydd och bruksvärde. […]


Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s

Kategorier

%d bloggare gillar detta: