Skrivet av: ninalundstrom | november 24, 2013

Myten på hyresmarknaden?

Debatten om hyror blir ofta bara teoretisk. Det finns flera brister i debatten. Här lyfter jag två:

– Avsaknaden av verkliga siffror på hyror och spridningen av hyresnivåer.

– Alternativ till hur hyror kan sättas för dem som redan bor i hyresrätt och har ingått avtal om inte dagens modell gillas

Enligt Boverket är samtliga aktörer på hyresbostadsmarknaden överens om att det ska finnas en differens mellan hyror i olika lägen, allt annat lika. Blir hyrorna mer differentierade över tiden? Boverket konstaterar att även före 2011 fanns en betydande differentiering av hyrorna beroende på läge och standard. Om den är tillräckligt stor kan givetvis diskuteras.

För att ge en indikation om hur hyresspridningen ser ut i Stockholm har Boverket  tittat på områdeshyror hos de tre största allmännyttiga bostadsbolagen i Stockholm. Som synes finns en spridning i hyrorna.

Tabell 4.3 Hyresdifferentiering i de allmännyttiga bolagen i Stockholm

Medel            Lägsta           Högsta          Differens

AB Svenska Bostäder        1 043            882                1 249             42 %

AB Stockholmshem           1 041             981                1 198             22 %

AB Familjebostäder           1 128             1 072             1 390             30 %

I Göteborg är skillnaden mellan lägsta och högsta hyra i allmännyttan ca 40 procent.

En granskning av hyrorna i MKB:s bestånd i Malmö ( en förenklad beräkning) visar att lägenheter i A-lägen i genomsnitt har en hyra som är i storleksordningen 30-35 procent högre än lägenheter i C-lägen.

Boverket menar sammanfattningsvis att det existerar en viss hyresspridning i hela landet. De indikationer Boverket  har är att denna hyresdifferentiering fortsätter öka, säkerligen på grund av det arbete med systematisk hyressättning som pågår runt om i landet.

Boverkets beskriver också en tvist i Stockholm som bland annat handlar om att de privata hyresvärdarna anser att hyreshöjningar i innerstan inte innebär att hyror ska sänkas i ytterområden medan hyresgästföreningen anser att det ska vara ett nollsummespel.

Jag menar att det är viktigt att notera att lagen ändrades år 2011 vilket bland annat innebär att alla hyror ingår i prövningsunderlaget. Frågan om hur läget ska påverka hyressättningen ändrades inte i lagen. Regeringen och riksdagen överlät till de tre ansvariga parterna på bostadsmarknaden ( Sabo, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen) att även fortsättningsvis förhandla spridning i hyror.

De som inte gillar dagens modell med förhandlingar mellan fastighetsägare och hyresgäster är svaret skyldigt.  Ska fastighetsägaren ha ensidig makt att ändra förutsättningar utan förhandling med hyresgästen /konsumenten?  Idag ger lagen hyresgäster rätt att förhandla. Förhandling är ett konsumentskydd så att bo-kvar skyddet ( besittningsskyddet) har en innebörd. Konsumenten ska inte genom ensidiga hyresförändringar från hyresvärd kunna prisas ut från boendet. Hyror kan överklagas och Hyresnämnden har en modell för att pröva hyran.

Min reflektion:

Debatten om hyror och hyressättning ger ibland intryck av viss mytbildning istället för verkliga förhållanden.  Var finns den där sekelskiftesvåningen i Stockholms innerstad på 150 kvadratmeter som har en hyra på någon enstaka tusenlapp? Var finns den stora tvåan i A-läge i innerstan för ett par tusenlappar?  De är två av flera påståenden som jag mött. Tacksam för konkreta exempel om de finns. Myt? Eller inte? Dilemmat i debatten är att det inte finns statistik som alla kan ta del av. Så länge vi inte har offentlig statistik på hyror i olika lägen så finns det utrymme för mytbildning.

Hyrorna i befintlig stock varierar i beståndet.  Även utifrån läge. Genomfört av parterna.

De stora konflikterna verkar främst gälla Stockholm. Och det handlar inte bara om höjningar av hyran utan även om om förhandlingsmodellen i sig. Jag noterar att Boverket konstaterat att fastighetsägare inte vill ha lägre hyra i ytterområden.

Boverkets rapport är en intressant uppföljning av den nya lagen. Lagstiftningen är relativt ny och den måste följas. Men det ska även bli intressant att höra de tre parternas syn på lagstiftningen från år 2011 nästa vecka när de besöker Civilutskottet.

Det kommer alltid att behövas refomer. Men avstampet måste ske utifrån faktiska förhållanden. Inte teoretiska modeller.

Annonser

Responses

  1. Hej Nina,

    Angående Stockholmssiffrorna, jämförs inte äpplen med päron här? I Malmö har man tydligt en modell som jämför bara lägesskillnaden (dvs likvärdiga lägenheter jämförs). Av mer detaljerad hyresstatistik för Stockholm än den Boverket redovisar – och har tillgång till – syns en något större lägesdifferens för det som producerats på 2000-talet och sedan tydligt sjunkande beroende på när/om lägenheterna renoverats. Lägesdifferensen för Stockholm blir då i häradet 15-20 %.

    Tycker det är vällovligt att du lyfter fram myter och försöker klargöra hur det egentligen ligger till. Det vinner debatten på och det blir lättare att diskutera vad som kan och bör göras. Men man måste alltid vara försiktig så att man inte, genom att välja fel eller ensidig information, bidrar till att myter består eller att den ”fakta” som ersätter myten inte heller är helt rättvisande.

    Martin

    • Hej

      jag vill hitta bra faktaunderlag. Och anser att det är en brist med teoretisk modeller som inte utgår från verkligheten. Mitt råd till alla är, oavsett om man är fastighetsägare, nationalekonom eller hyresgäst, vad kan du bidra med för att marknaden ska fungera bättre? Skyll inte på regeringen. Eller riksdagen. Vi i riksdagen har ett stort ansvar men det har även aktörerna på bostadsmarknaden.
      Mvh Nina

  2. Hej Nina

    Som du nog känner till har jag sedan några år och i min roll som VD för det kommunala bostadsbolaget i Malmö, MKB Fastighets AB, bl.a. hävdat att jag är övertygad om att problemen på dagens bostadsmarknad och dess konsekvenser för tillväxt och välfärd, till stor del beror på ett ålderdomligt och ineffektivt hyressättningssystem. Jag har som förväntat fått kritik för detta, men även mycket beröm.

    Om en reglering som införts för att skydda betalningssvaga grupper i samhället, istället visar sig leda till flerårslånga köer, svarthandel med kontrakt, vikande produktion, ineffektivt utnyttjande av beståndet, omvandling av hyresrätt till bostadsrätt, omfattande segregation och att de svaga hushållen helt ställs utanför bostadsmarknaden, då har den regleringen förlorat all legitimitet.

    Då en sådan situation uppstår (vilket den bevisligen gjort) är det enligt min uppfattning inte de som anser att det är dags att pröva något nytt som skall förklara sig, utan de som anser att man skall hålla fast vid det gamla.

    Jag förstår att frågan är politiskt laddad och svår att rent retoriskt paketera, men det innebär inte att diskussionen kan undvikas. Det förlorar (nästan!) alla på i det långa loppet!

    Självfallet måste alla marknader regleras, men lika lite som Motormännens Riksförbund bestämmer priset på en bil, bör Hyresgästföreningen, Fastighetsägarna, SABO eller någon annan intresseorganisation bestämma priset på bostäder. Det är en myndighetsuppgift att reglera en marknad och att utöva tillsyn över konkurrens och konsumentskydd. För det ändamålet finns såväl Konkurrensverk och Konsumentverk som Boverk att tillgå.

    Jag delar din uppfattning att samhället skall ha ett övergripande ansvar för att alla medborgare kan erbjudas bra bostäder, men delar inte därför din uppfattning att marknadshyror automatiskt förutsätter s.k. social housing. Det är också en myt och det finns andra alternativ som passar väl in i den moderna välfärdsstat som Sverige strävar efter att vara.

    Jag är själv liberal och diskuterar gärna mer ingående med dig om mina erfarenheter och slutsatser i dessa frågor när och om du vill det.

    Hälsningar

    Sonny Modig

    • Hej Sonny!

      Jag har följt dina insatser i dina olika roller över tid. Ser framemot en spännande diskussion! Kontakta mig på nina.lundstrom@riksdagen.se
      På återhörande!
      Mvh Nina


Kommentera

Fyll i dina uppgifter nedan eller klicka på en ikon för att logga in:

WordPress.com Logo

Du kommenterar med ditt WordPress.com-konto. Logga ut / Ändra )

Twitter-bild

Du kommenterar med ditt Twitter-konto. Logga ut / Ändra )

Facebook-foto

Du kommenterar med ditt Facebook-konto. Logga ut / Ändra )

Google+ photo

Du kommenterar med ditt Google+-konto. Logga ut / Ändra )

Ansluter till %s

Kategorier

%d bloggare gillar detta: