Skrivet av: ninalundstrom | januari 15, 2016

Hyresrätter, hyror- och moral

Rådet till en ung person har varit ” ställ dig i bostadskö”. Nu verkar bästa rådet istället vara att bli fackligt aktiv i Kommunal? Att lägenheter dessutom går till ledande företrädare i ett parti som tagit strid för andra principer i riksdagen leder till känslan av dubbelmoral. Aftonbladets granskning belyser många problem.

Bostadsförmedling och principer har varit en konfliktfråga i riksdagen.

untitled (2)untitled

Reformer på hyresmarknaden är bland det svåraste som finns. Riksdagen har haft många debatter om just hyresfrågor. Alla vet att reformer måste till. Ändå så har konflikter lett till att vissa förslag varit svåra, eller ibland omöjliga, att få igenom.

Exempel finns i närtid på hur viktiga reformer stoppades i riksdagen som allians regeringen presenterade. Ett exempel. Möjligheten att hyra ut ägd bostad i andra hand lades av alliansregeringen hösten 2013.  Förslaget fanns i budgeten men delar av förslaget röstades ner. Det kunde ske genom att hela förslaget bröts ur budgeten och socialdemokraterna, vänsterpartiet, miljöpartiet och sverigedemokraterna fällde delar av förslaget. Frågan återkom dock senare och förslaget röstades igenom.

Andra stridsfrågor har varit frågan om obligatoriska bostadsförmedlingar i alla kommuner, hur många lägenheter alla fastighetsägare måste lämna till en bostadsförmedling och hur hyressystem ska utformas för befintliga lägenheter och nyproduktion. Rättvisa bostadsköer har varit en symbolfråga.

Den aktuella debatten om fackförbundet Kommunals sätt att förmedla lägenheter, och där lägenheter exempelvis inte alls lämnas till bostadsförmedling med ”rättvis” kö, visar på orimligheten i vissa förslag i riksdagen. Strider om till exempel tvingande regler kring bostadsförmedling och att alla lägenheter ska lämnas till en kommunal bostadsförmedling borde kunna läggas åt sidan. Det är inte orimligt att arbetsgivare och organisationer hjälper till att ordna med bostäder. Personalbostäder har funnits historiskt sett och haft en viktig funktion för att rekrytera t.ex. vårdpersonal. Det är ett viktigt verktyg och bör utvecklas.

Framtida reformer måste dock ta många hänsyn. De som redan hyr vill av naturliga skäl inte få sitt boende hotat genom stora hyreshöjningar. De som saknar bostad vill ha möjlighet att överhuvudtaget hitta en bostad. Om hyresrätten blir en dyr, osäker och icke prisvärd boendeform kommer de som kan välja annat. Hyresrätten blir då en boendeform för den som inte har några andra alternativ. Med konsekvenser för social sammanhållning, rörlighet på arbetsmarknaden, skuldsättning och mycket annat. Allt fler kommer att vilja ombilda sin hyresrätt.

Vore det inte dags för riksdag och regering att lägga stridsyxan åt sidan och titta förutsättningslöst på hur hyresmarknaden kan ges bättre förutsättningar? Där konsumenter har rättigheter och trygghet – och fastighetsägare ges möjlighet att utveckla hyresbeståndet. Alla partier bär ansvar för vilka reformer som blir möjliga, och verkliga, i framtiden. Det hyresmarknaden behöver är långsiktiga spelregler. Det ger möjlighet till investeringar. Långsiktiga investerare vill inte ha ”hela havet stormar”. Och de som gillar storm och vill göra klipp kräver höga riskpremier. Det är alltid konsumenten som i slutändan betalar priset.

Kommunals sätt att hantera lägenheter visar på en dåligt fungerande hyresmarknad. Det är en påminnelse om behovet av reformer.  Och att regelverk bör utformas så att moralen, och principer, håller på bostadsmarknaden.

Vad är det viktigaste?

Att en person som söker bostad ska kunna hitta en bostad.

Utan vare sig år av väntan i bostadsköer, facklig karriär eller rätt kontakter.

 

 

 

Bolånetak, tvingande amorteringsregler, högre fastighetsavgift och avvecklade ränteavdrag? Detta ger all anledning till oro. Om alla dessa åtgärder vidtas kommer självfallet konsekvenserna bli stora. Både för hushållen och för de som bygger och förvaltar.

Frågan är:

Ska bostadsmarknaden finansiera skattereformer för de mest välbeställda i samhället?

Så här skriver jag i min motion ( G 33 s. 268) till landsmötet:

” De sammantagna effekterna av reformer är viktiga att belysa. Om möjligheten att låna pengar till boende stryps, och det blir dyrare att låna genom politiska beslut, så är det färre som kan komma in på ägarmarknaden. Nyproduktionen av bostäder hämmas. En annan effekt är att konsumtionen i allmänhet minskar vilket i slutändan påverkar tillväxten och sysselsättningen. Genom att göra det dyrt att bo, att öka boendekostnaden genom politiska beslut, påverkar man därmed samhällsutvecklingen i stort. Finns det inte bostäder att tillgå så påverkas även tillväxten. Ett annat sätt att stimulera rörlighet, öka utbudet och minska skuldsättningen är att staten kräver in mindre av reavinsten när bostäder säljs. Detta kan leda till att fler vill sälja vilket ger fler objekt på marknaden som i sin tur genom utbudet dämpar prisuppgången på ägda bostäder. Mer pengar i plånboken ger utrymme för hushållen att skuldsätta sig mindre och ändå ha ett konsumtionsutrymme. Lägre skatt på boende kan vara minst lika viktig att väga in som andra ekonomiska reformer. Om inte viktigare. Det kan vara mer motiverat att sänka reavinsten vid försäljning av bostäder än att använda utrymmet i statsbudgeten för att minska skatten för dem med de högsta inkomsterna (” värnskatten”).”

Historiska erfarenheter

Historiska erfarenheter visar att reformer påverkar bostadsmarknaden. Här att ett exempel på analys från Nybyggarkommissionen, februari 2014:

FullSizeRender

Behövs det en skattereform?

Behövs det en skattereform? Ja, under vissa villkor.

Behöver bostadsmarknaden då omfattas? Absolut.

MEN i syfte att ge bostadsmarknaden och konsumenter , även de med lägre inkomster, möjlighet att bo och även byta boende.

Istället för att tvinga fram flytt mönster genom politiska beslut bör målet vara reformer som minskar hinder för dem som faktiskt vill och behöver flytta. Även från ägande till hyresrätt.

Om man väljer finansiella åtgärder, med målet att göra det dyrt att bo, uppstår flera negativa konsekvenser.

Riskpremier ökar, förtroende riskeras, försiktighet påverkar konsumtion, flyttkedjor hämmas, hushåll med lägre inkomster drabbas och ytterst påverkas nyproduktionen av bostäder.

Att använda politisk makt för att minska hushållens möjlighet att långsiktigt planera sin hushållsekonomi är ett stort ingrepp i personlig, och ekonomisk, frihet.

Bostaden kan vara den största ekonomiska investeringen i livet. En skattereform bör ta andra hänsyn än att sänka marginalskatterna för de allra högsta inkomsterna.

Fastighetsavgift

Att återinföra fastighetsskatten vore en dålig idé. Fastighetsavgiften kan dock ses över och dess effekter på specifikt hyresrätter och studentbostäder behöver en översyn. Fastighetsavgiften borde ses i ett större sammanhang. Kommuner som växer får växtvärk. Här finns utrymme för nytänk och reflektion.

Ränteavdragen?

Inga ränteavdrag är okomplicerade att ändra men ränteavdragen över 100 000 kr är relativt oproblematiskt att avveckla. Det drabbar ingen ”fattig”. Det som oroar är hur vanliga hushåll och hushåll med små marginaler påverkas. Vart ska de flytta? På hyresmarknaden saknas alternativ. 74 procent av hushållen har ränteavdrag.

SR inslag med grafik om hur ränteavdragen är fördelade i Sverige är mycket intressant:  ” Här skulle slopade ränteavdrag slå hårdast”

SR har beskrivit hur det i Sverige finns drygt tiotusen ensamstående föräldrar som har låg inkomst och höga bostadslån.

Reavinstbeskattning viktigare än värnskatt

Sänkt reavinstbeskattning till t.ex. 15 procent är mer prioriterat att avskaffad värnskatt. De kostar ungefär lika mycket att genomföra. Men effekterna för bostadsmarknaden är betydligt högre och är därför en högre prioritet än att sänka värnskatten. (Dynamiska effekter duger inte som finansiering.)

Målsättningar för en skattereform borde vara följande:

En skattereform bör långsiktigt sänka beskattningen på jobb och företagande

En skattereform ska värna hushåll med både lägre- och medelinkomsten. Möjlighet att äga sitt boende måste värnas.

En skattereform bör på lång sikt ha målet hälften kvar

En skattereform bör leda till bättre finansiella förutsättningar för bostadsmarknaden- även hyresrätten!

En skattereform ska ge hushållen möjlighet att planera sin ekonomi långsiktigt

En skattereform måste noggrant analyseras för att förebygga kriser på bostadsmarknaden och stopp i nyproduktion

En skattereform ska inte styra konsumenter in i boendeformer eller förhindra hushåll med lägre inkomster att kunna äga sitt boende.

En skattereform måste beakta jämställdheten

En skattereform behöver breda skattebaser och tydlig miljöprofil

Slutsats:

Vissa förändringar som rör bostadsmarknaden kan vara nödvändiga förutsatt att motivet är en bättre fungerande bostadsmarknad.

Bostadsmarknaden ska dock inte bli en kassako.

Ändringar av ränteavdragen ska leda till minskning av reavinstbeskattningen procentuellt sett för att möjliggöra flytt, och även flytt från ägt boende till hyresrätt.

Så…

… jag är beredd att ompröva mitt motstånd mot förändringar av ränteavdragen. Med det är med både hängslen och livrem. För jag värnar hushållens ekonomi, bostadsmarknaden men också svensk ekonomisk tillväxt. Ränteavdrag kommer att behövas och bör inte avvecklas helt.

De olika upplåtelseformerna behöver även mer jämbördiga skattevillkor.

Kritiken mot kombinationen bolånetak, tvingande amorteringsregler, högre fastighetsavgift och avvecklade ränteavdrag kvarstår dock. Det är oklokt.

Lär av tidigare reformer.

Det är alltid konsumenten som bär konsekvenserna.

 

Skrivet av: ninalundstrom | november 18, 2015

Hyresreformer, ja – men inte marknadshyror

På Folkpartiets landsmöte i helgen kommer bostadsfrågorna väcka debatt.

Bra.

Bostadsfrågan är het. Inte minst i många kommuner.

Jag vill här ge mina perspektiv på förslagen som ska debatteras.

Hyresreformer beslutade av riksdagen

Riksdagen har beslutat om stora hyresreformer som gett effekter på marknaden.

År 2006 beslutades presumtionshyror. Folkpartiet ställde sig bakom propositionen.

År 2011 genomfördes i enighet i riksdagen en mycket stor hyresreform. Skickligt av regeringen, i brett samförstånd med riksdagen och hyresmarknadens aktörer.

Reformer har gett effekt.

I december år 2013 behandlades fri hyressättning i nyproduktion den s.k. individuella presumtionshyran i riksdagen, som landsmötet ska diskutera. Riksdagen konstaterade att förslaget inte skulle leda till önskade effekter och därmed konstaterade riksdagen att detta inte var aktuellt. Bakom detta konstaterande stod även Folkpartiet.

cu motivering ind pres hyror

Det behövs långsiktiga spelregler. Lagändringar som rivs upp efter ett val gynnar varken fastighetsägare eller konsumenter.

Varför valde riksdagen en förhandlingsmodell?

Istället för att detaljreglera hyresvillkor i lagstiftning överlät riksdagen till ” parterna” att bestämma villkor. När efterkrigstidens hyresreglering avskaffades infördes istället bruksvärdessystemet. Modellen har likheter med partsmodellen på arbetsmarknaden.

Systemet fungerar olika väl. Stockholms stad har utmaningar. På många andra håll fungerar systemet.

Hur bestäms hyror i nyproduktion idag?

Det finns tre modeller:

  • Fastighetsägaren bestämmer hyran helt själv. Hyran kan dock prövas om hyresgästen vill få skälighet prövad.
  • Fastighetsägaren förhandlar med hyresgästorganisation
  • Fastighetsägare och hyresgästorganisation kommer överens om en 15 årig presumtionshyra. Hyran är högre än bruksvärdet. En presumtionshyra är förhandlad och är därför skälig. De första presumtionshyrorna ska övergå till det vanliga systemet år 2016. Så det finns ingen statistik ännu, av naturliga skäl, som kan påvisa effekter.

Hur är hyresnivåer idag?

Hyrorna i nyproduktion är idag ”marknadsmässiga”. En nyproducerad etta på söder i Stockholm kan ha en hyra på nästan 10 000 kr per månad. Om inkomsten ska vara 3 gånger hyran så är det ganska lätt att räkna ut vilka inkomster som krävs. En liten renoverad etta med pentry i en annan kommun har en hyra på 6400 kr. Den kortaste ”kötiden” för en nyproducerad lägenhet i Stockholms innerstad i allmännyttan var 9 månader år 2014. I kranskommuner finns nu exempel på 2 månaders kötid.

Nyproduktionshyrorna anses idag vara höga. Målgruppen som kan och vill betala dessa hyror är begränsad. Nu höjs röster för lösningen att om man höjer hyran i det gamla beståndet blir hyresgästen mindre ”priskänslig”.

Kommunala bostadsbolag börjar nu leta efter andra sätt att bygga hyreshus för att pressa priset. De kommunala bolagens organisation – Sabo– menar att de höga svenska byggpriserna är ett hinder. Avsaknad av byggbar och detaljplanelagd mark och bristande konkurrens är andra hinder. Deras ramupphandling väcker därför stort intresse.

Kan dagens presumtionshyra även gälla vid renovering?

Ja, vid totalrenovering. Då klassas fastigheten som ” nyproduktion”. Detsamma kan gälla när en fastighet görs om till bostäder.

Partistyrelsen förslag till landsmötet om ” Fri hyressättning”

” 1. Fri hyressättning ska tillåtas i nybyggnation. Inom ramen för presumtionshyressystemet ska också hyror kunna avtalas fritt mellan hyresvärd och hyrestagare. Presumtionshyrorna ska gälla utan bortre tidsgräns. Den fria hyressättningen ska kombineras med ett starkt besittningsskydd och en förutsägbar indexreglering under hela perioden hyresgästen väljer att bo kvar. ”

De förslag som partistyrelsen utgår ifrån är förslag från intern arbetsgrupp år 2015. Jag är reservant i den arbetsgruppen.  Hyresnivåerna i nyproduktion anses vara för låga. Hyresnivåer ska sättas fritt och hyran ska inte kunna överklagas. Hyresrätterna ska aldrig omfattas av bruksvärdesystemet. Hyresrätterna ska inte förhandlas kollektivt med en hyresgästorganisation.

Arbetet från en bostadsarbetsgrupp år 2013 hade en annan inriktning på reformer för hyresmarknaden.

Vilka hyresrätter omfattas av förslaget?

Då dagens hyressystem möjliggör nyproduktionshyra för nybyggda hus, totalrenoverade hus och hus som byggs om till bostäder. Förslaget till landsmötet saknar undantag och uppfattas därmed gälla alla dessa.

Vad blir konsekvensen av förslaget med fri hyressättning?

Konsekvensen skulle bli att ett stort antal fastigheter bryts ur dagens system permanent och hyresgäster i dessa fastigheter kommer att sakna det konsumentskydd som finns för hyresgäster i fastigheter som blir kvar i det gamla systemet. Ett första steg mot en helt ny hyresmarknad. Hur det sociala ansvaret ska utformas framgår inte. I länder med marknadshyror finns även ”social housing” , sociala bostäder. Sociala bostäder har strikt hyresreglering, inkomsttak för hushåll och speciella bostadsköer. Samt olika former av subventioner. Folkpartiet har sagt nej till investeringsstöd/subventioner för nybyggda hyresrätter.

”Vad är då alternativet? Det finns inga andra förslag!”

Det finns många sätt att fortsätta reformer på hyresmarknaden. Inte bara ett sätt. Eller det sätt som nu föreslås. Det beror på vilka värden som man vill värna. Samt synen på konsumenter kontra bolag med affärsmässig verksamhet. Reformer kommer alltid behövas.

Arbetsgruppen från 2013 hade även förslag på hyresreformer. Konsumenträtten för hyresgäster, individer, skulle dock värnas. Den arbetsgruppen landade i att hyresmarknaden behöver fler hyresrätter, mer konkurrens, fler mindre aktörer, ägarlägenheter och prispress på det som nyproduceras och renoveras. Det behövs ett IKEA tänk. Typgodkänd byggnader borde tas fram. Fler bygglovbefriade åtgärder. Fler planhandläggare till kommuner. Nya valfria (!) hyresavtal på en liten delmarknad med möjlighet till indexering kopplat till kvalitet i boendet (till-och frånval). Offentlig hyresstatistik. Reformer bör testas på en delmarknad med ägarlägenheter som inte skakar om hela marknaden. Samt många finansiella förslag och ökad skattemässiga åtgärder. Med mera. Med mera.

”Hyresgästorganisationen har för stor makt!”

Hyresgästorganisationen har makt. Men det har även bolagen och deras intresseorganisationer. Det finns 2 fastighetsägarorganisationer för fastighetsägare/bolag. Det finns en hyresgästorganisation som fungerar nationellt som hyresgästen kan få hjälp av.

Den modell som finns syftar till att alla tar sitt ansvar för att systemet fungerar. Lösningen vid tvist är inte att flytta makten genom lagstiftning till en av de tvistande parterna. Lösningen bör vara att söka former för tvistlösning.

Över en halv miljon hushåll har valt att vara medlemmar i hyresgästorganisationen för att få hjälp och stöd. Deras rättigheter är också viktiga.

Slutsats

En marknad med stor brist, ett fåtal aktörer, en brist på planlagd mark, långa ledtider för byggande och många som söker bostad ger konsumenten liten förhandlingsposition. Att införa ny modell med fri prissättning – marknadshyra- på denna marknad försvagar konsumenten.

Avregleringar på en bristmarknad gynnar bolag/fastighetsägare. Därför måste reformer ta hänsyn till att hyresgästen har en svag ställning. Det är därför Sverige historiskt sett införde lagstiftning och konsumenträtt även på hyresmarknaden. Orsaken var just marknadshyror.

Förslaget till landsmötet innebär marknadshyra där fastighetsägaren bestämmer hyran. Hyran kan inte överklagas. Hyran ska öka utifrån indexering utan koppling till kvaliteter i boendet. Rätten till kollektiva förhandlingar tas bort.

Vad det ” starka besittningsskyddet” ska bestå av går inte att uttolka.

Landsmötet har att fatta viktiga beslut. Är lösningen mer makt till bolag/ fastighetsägare?

Och färre rättigheter för konsumenter/ individer?

Förslaget om fri hyressättning- marknadshyror- bör utgå från programmet.

Individer/ konsumenter behöver mer makt över tillvaron- inte mindre.

Gamla budskap håller än.

Landsmöte 2013

 

 

Skrivet av: ninalundstrom | oktober 20, 2015

Seminarium: För vem bygger man och till vilket pris?

Bostadsmarknaden har många utmaningar. Det finns för få lediga bostäder. Bostadsbristen är ett faktum. Vad är receptet? Kan bostadsbristen minskas genom att det byggs fler bostäder? Är det möjligt med fler -och billiga- hyresrätter? Eller är lösningen dyrare bostäder- inte billigare- så att vi bor mindre? Behövs det fler ägarlägenheter? Frågan är: För vem bygger man och till vilket pris? Kunskapsseminarium arrangeras av FP Sundbyberg.

När: Onsdagen den 21 oktober

Tid: 19:00 – 21:00, fika från 18:45 och program finns längre ner

Plats: Kulturcentrum, Hallonbergen C. Lokal Konferensen, plan två. Kulturcentrum ligger i Hallonbergens centrum, samma byggnad som tunnelbanan ligger i.

Medverkande: Olle Wästberg, Nybyggarkommissionen Chris Österlund, chef för Ekonomi och Finans SABO Fredrik Jansson, VD Wåhlins Stefan Ränk, VD Einar Mattson Mårten Lilja, vice VD Riksbyggen Pär Svanberg, senior bostadsexpert Hyresgästföreningen Nina Lundström, bostadspolitker, Folkpartiet

Kunskapsseminariet är öppet för alla intresserade. Var vänlig att anmäla er politiska sekreteraren Christoffer Jönsson via christoffer.jonsson@folkpartiet.se

KVÄLLENS PROGRAM

Kvällen modereras av Nina Lundström.

18.45 Fika serveras

19.00 Ordförande Inger Gran hälsar talare och åhörare välkomna

19:05 Nybyggarkommissionen, Olle Wästberg

19.30 Diskussion. Bensträckare

19.45 -20.45 Talare:

Chris Österlund, chef för Ekonomi och Finans SABO Fredrik Jansson, VD Wåhlin Fastigheter  Stefan Ränk, VD Einar Mattson Mårten Lilja, vice VD Riksbyggen Pär Svanberg, senior bostadsexpert Hyresgästföreningen

20.45 -21.00 Frågestund/diskussion

21.00 Seminariet slut. Inger Gran, ordförande

Skrivet av: ninalundstrom | september 19, 2015

Kollektivtrafik och bostäder- seminarium

Infrastruktur och byggande av bostäder har samband. Nyproduktion av bostäder underlättas av närhet till kollektivtrafik. Den 14 oktober håller Bostadsforum seminarium om samplaneringen. Bostadsforum är ett samverkansorgan mellan kommunerna i Stockholms län och Byggmästarföreningen.

Så beskrivs seminariet:

Just nu är Sverigeförhandlingen i full gång och har tagit ordentlig fart i Stockholm. Sverigeförhandlingen arbetar bland annat för en förbättrad kollektivtrafik och annan infrastruktur för ökad tillgänglighet och ett ökat bostadsbyggande. Någon gång under 2016 ska utredningsfasen övergå i en förhandlingsfas. Med liknande upplägg resulterade Stockholmsförhandlingen 2013 i fyra nya tunnelbanesträckningar och 78 000 nya bostäder.

I Stockholms län har landstinget en central roll i planerandet av kollektivtrafik samtidigt som kommunerna har planmonopolet för byggandet av bostäder och länsstyrelsen ansvarar för länsplanen Stockholms infrastruktur. Bostadsforum bjuder på frukostmöte för att diskutera hur kollektivtrafik och bostadsbyggande kan gå hand i hand redan från planeringsstadiet för att skapa attraktiva lägen och därmed fler bostäder.

För att diskutera och berätta mer finns i panelen:

Catharina Håkansson Boman, förhandlingsperson i Sverigeförhandlingen
Jonas Nygren, kommunalråd i Sundbyberg
Gunilla Glantz, stadsbyggnadsdirektör i Nacka kommun
Lars Berglund, chef affärsutveckling på NCC Boende
Robert Örtegren, trafikdirektör på länsstyrelsen i Stockholms län
Hans-Erik Malmros, direktör Analys och utveckling på Stockholms läns landsting

Frukost serveras 07:30-08.00. Seminarium 08.00-09.00.

Ny Lokal: Klara strand, hörsal s:ta klara, klarabergsviadukten 90. Här anmäler man sig.

Har du frågor som du vill att vi tar upp? Hör av dig på  fornamn.efternamn@folkpartiet.se

Här anmäler man sig.

 

 

Skrivet av: ninalundstrom | september 16, 2015

Seminarium: Är marknadshyror lösningen på bostadsbristen?

Folkpartiet Sundbyberg arrangerar kunskapsseminarium och har bjudit in Nina Lundström, fd. riksdagsledamot och bostadspolitisk talesperson för Folkpartiet som kommer moderera kvällen.

Inbjudna talare är Lennart Weiss, Kommersiell direktör Veidekke, Sven Bergenstråhle, boendeforskare och president i International Union of Tenants (IUT), Per Björklind förhandlingschef för Hyresgästföreningen region Stockholm och Simon Safari ordförande Hyresgästföreningen Stockholm.

Fullständigt program finns längre ner.

Under kvällen kommer följande frågor att belysas: Behövs hyresrätten i Sverige och andra länder? Är hyresrätten en fattigdomsfälla? Svensk hyresmarknad utveckling från marknadshyror till bruksvärde till…? Är lösningen mer marknad och avregleringar eller mer konsumentmakten? Vad innebär ”individuella presumtionshyror”?

Tid: 18.00 – 21:00 den 17 september. (Fika serveras från 17.30)
Plats: Sundbybergs stadshus, Lövsalen på entréplan.
Adress: Östra Madenvägen 4.

Närmaste tunnelbana är Hallonbergen.

Under kvällen bjuder vi på fika.

Anmäl dig till vår politiska sekreterare Christoffer Jönsson via christoffer.jonsson@folkpartiet.se eller 08 706 80 64

Varmt välkommen önskar Folkpartiet i Sundbyberg.

Program

Kl 17.30 Fika.
Kl 18.00 Inger Gran, ordförande Folkpartiet liberalerna hälsar välkomna.
Kl 18.00 ”Hyresrätten är en fattigdomsfälla” med Lennart Weiss, Kommersiell direktör Veidekke.
Kl 18.50 ”Svensk hyresmarknad från marknadshyror till dagens bruksvärde till…? ” med Nina Lundström, bostadspolitiker.
KL 19.00 ”Utvecklade länder har – och behöver- en stor andel hyresrätter!” med Sven Bergenstråhle, boendeforskare och president i International Union of Tenants (IUT).
Kl 20.00 Diskussion och bensträckare.
Kl. 20.15 ”Hur fungerar konsumentskyddet idag på hyresmarknaden? Vad innebär individuella presumtionshyror?” med Per Björklind förhandlingschef för Hyresgästföreningen region Stockholm och Simon Safari ordförande Hyresgästföreningen Stockholm.
Kl 20:45 Frågor och Diskussion.
KL 21.00 Avslutning ordförande Inger Gran, Folkpartiet liberalerna Sundbyberg.

Skrivet av: ninalundstrom | september 15, 2015

Marknadshyror – fri hyressättning utan konsumentskydd

Idag skriver Jens Nilsson ordförande Hyresgästföreningen Uppsala-Knivsta i UNT om marknadshyror.

Artikeln tar sin utgångspunkt i att Folkpartiets partiledning har föreslagit marknadshyror (fri hyressättning) i bl.a. nyproduktion och om undertecknad sägs följande:

Hon är kritisk till Folkpartiets förslag att införa marknadshyror och reserverade sig mot förslaget. ”

Stämmer.

Noteras bör att Folkpartiet ska fatta beslut på landsmötet i november. Uppfattningen idag är följande :

Landsmöte 2013

Det behövs därmed nytt landsmötesbeslut om förslag om marknadshyror.

Marknadshyror finns ju redan i nyproduktion?

Pratar man om hyresnivå i kronor så är nivån ”marknadsmässig ” i nyproduktion. Det betyder att hyresnivåerna är på en nivå där marknaden, konsumenterna, inte kan/vill betala mer. Nyproduktion riskerar bli en svängdörr och konsumenter väljer bort nyproduktion. Frågan är hur byggandet kan ske effektivare och billigare så att det blir billigare att hyra.

Så vad betyder marknadshyror om hyrorna redan är ” marknadsmässiga”?!

Marknadshyror är betydligt mer än antalet kronor per lägenheten. Det är en fråga om hur hyror bestäms. Att få förhandla. Att få överklaga en hyra så att hyrans skälighet kan prövas. Det är en fråga om konsumentskydd. Är då dagens priser i nyproduktion för låga? Ingenting tyder på detta. Tvärtom. Priserna i nyproduktion är höga. Trots detta har inte bristen byggts bort. Trots god lönsamhet. Det finns många hinder- som påverkar nyproduktion negativt.

Marknadshyra historiskt sett – och i andra länder

Historiska jämförelser kan vara vanskliga. Men är intressanta. Hur många känner till perioden innan år 1942? Den vill man kanske bortse ifrån i hyresregleringsdebatten? Sverige hade marknadshyror. En hyresvärd kunde prisa ut en hyresgäst från bostaden. Man höjde hyran i syfte att tjäna mer och för att bli av med en hyresgäst som inte ville, eller kunde, betala allt högre hyror. Möjligheten att bygga ikapp bristen var begränsad. Vilket hyresvärdar utnyttjade. Dåtidens marknadshyressystem hade inte dagens konsumentskydd.

I andra länder med marknadshyror finns konsekvenser. Hyrorna kan dra iväg med betydande belopp. Vilket debatten i många länder vittnar om. Därför har länder med marknadshyror – fri hyressättning – även en strikt politiskt reglerad hyresmarknad s.k. ” social housing”. En strikt reglerad hyresmarknad finansierad genom subventioner och bostadsbidrag. Hushållen har inkomsttak. Speciella köer organiseras. Ja till marknadshyror blir ett ja till subventioner och reglerad hyresmarknad

Dagens presumtionshyror i nyproduktion

Dagens presumtionshyror i nyproduktion måste förhandlas med en hyresgästorganisation för att gälla. Hyran låsas under 15 år (presumtionshyra). Det sker innan första hyresgästen sluter avtal. Så hyresgästen vet avtalets innehåll och hyresnivån. Hyresgästernas konsumentskydd värnas därigenom av en förhandling med hyresgästorganisation. Istället för att överklaga. Kalkylen för att bygga ett hyreshus sätts år innan spaden åker i backen. Ingen aktör vet därmed vem hyresgästen kommer att vara. Detta var en viktig fråga år 2006 när den nya hyresmodellen infördes. Ovissheten kring hyresnivåer skulle minskas. Risken för att bygga skulle minskas. Folkpartiet krävde inte ”fri hyressättning” år 2006 .

Frågan om fri hyressättning i nyproduktion har analyserats – riksdagen har röstat

Frågan om fri hyressättning i nyproduktion har analyserats och i budgetpropositionen 2013/14 kan följande läsas:

En promemoria har tagits fram inom Justitiedepartementet där det föreslås att systemet med presumtionshyror utvecklas så att möjligheten att träffa kollektiva överenskommelser om undantag för nybyggda lägenheter från bruksvärdesprövning (presumtionshyror) kompletteras med en möjlighet för hyresvärd och hyresgäst att träffa individuella avtal om hyror med presumtionsverkan” (Budgetpropositionen 2013/14:1 UO 18 , s.51)

Förslaget remitterades dock aldrig.

Civilutskottet behandlade budgetpropositionen och frågan om individuella presumtionshyror. En motion krävde att uppdraget skulle återkallas. Civilutskottet skrev så här i sitt betänkande:

Riksdagen avslår ett motionsförslag om ett tillkännagivande till regeringen med innebörden att utredningsförslaget om individuella avtal om hyror med presumtionsverkan inte bör genomföras. Utskottet hänvisar till att regeringen inte har för avsikt att remittera det aktuella förslaget och att det därför saknas anledning för riksdagen att ställa sig bakom ett sådant tillkännagivande”

Som framgått ovan syftar motionärerna på ett förslag som i december 2012 lades fram av en särskild utredare med uppgift att analysera marknaden för uthyrning av bostäder. I budgetpropositionen redovisades att regeringen övervägde bl.a. detta förslag. Regeringen har sedermera redovisat som sin bedömning att det aktuella förslaget om en reformering av presumtionshyressystemet inte ger de önskade effekterna och därför inte kommer att remitteras. I detta sammanhang framhöll regeringen också att behovet av åtgärder som kan skapa bättre förutsättningar för att bygga fler hyresrätter kvarstår” …

Det blev omröstning då vissa partier ville markera mot uppdraget än mer tydligt. Det räckte inte att uppdraget inte längre fanns. Omröstningen handlade om krav på tillkännagivande. (Reservation 7)

Frågan är därmed inte ny. Frågan har analyserats. Riksdagen röstade. December 2013.

Slutsats:

Att ändra hyresregler behöver ske med bred majoritet. Om de ska vara långsiktiga.

Om ändringar ska göras i hyressättningssystem är det nödvändigt att också svara på frågan hur konsumentskyddet ska värnas.

Sociala konsekvenser, organisationsfrihet, förhandlingssituation – och konsumentskydd.

Vägen till att värna hyresrätten förutsätter insikt om behovet av att värna hyresgästen.

 

 

Skrivet av: ninalundstrom | september 8, 2015

Sociala nödbostäder- social housing- löses inte med arkitektur

Idag ställer Elisabeth Andersson i sin krönika i SVD frågan om sociala nödbostäder, social housing, kan införas i Stockholms innerstad bland bostadsrätterna. Social housing saknar begrepp på svenska men Anderssons väljer ”sociala nödbostäder”. Lösningen för att bryta segregationen är att spränga in sociala nödbostäder i välmående områden.

Vi ser denna trend internationellt sett. Där marknadshyror även ger en reglerad hyresmarknad. Med nya utmaningar.  The Guardian har skrivit om så kallade affordable housing ( social housing) som lett till ”poor-doors”. De fattiga ska inte synas i stadsbilden och får egna ingångar, cykelrum och soprum.

At one building bordering the City financial district, the Guardian discovered wealthy owners accessed their homes via a hotel-style lobby area, while social housing tenants enter through a side door in an adjacent alley alongside trade entrances.”

En som bor i de sociala nödbostäderna säger att :

”It’s like the cream is at the front and they’ve sent the rubbish to the back.”

Andersson definierar social housing som bostadsbyggande som får ett offentligt finansiellt stöd och riktas mot resurssvaga grupper. Det behöver inte vara med torftig kvalitet. Det ska finns gott om aktuella exempel från Europa som visar på höga arkitektoniska ambitioner.

Det är välkommet att debatten om sociala nödbostäder, social housing, börjar ta fart.

Är social nödbostäder en fråga om arkitektur?

Om det byggs ”kvalitativt” och arkitektritat så kan vi alla ställa oss bakom tankegångarna?

Dagens miljonprogram är på många sätt, kvalitativt sett, ”goda” bostäder. Finns både som flerbostadshus och småhus. I flerbostadshusen välplanerade lägenheter med ljusinsläpp från flera håll. Ergonomiska kök. Bilfria innergårdar med lekplatser och planteringar. Balkonger. Husen byggda kring centrumbebyggelse med närservice. Busshållplatser finns, eller till och med tunnelbana.

Men vissa stadsdelar dras, trots genomtänkt arkitektur, med stora sociala utmaningar och låg sysselsättning. Andra stadsdelar har genomgått ett lyft genom olika åtgärder. Där ökar sysselsättningen och medelinkomsten. Utanförskapet minskar och blandningen av hushåll ökar.

Idag är ingen stadsdel, inga fastigheter, inlåsta som ” sociala nödbostäder” genom lagregler. Det finns inget hyrestak. Bostäderna riktas inte specifikt till de med lägst inkomster och sociala problem.

Social housing finns redan i Sverige! Not.

I debatten hörs ibland röster som säger att vi redan har social housing.

Det har vi inte.

Husen är fria från lagregler.  Endast studentbostäder och äldreboenden har målgruppsinlåsning.

Det finns många hushåll med låga inkomster i vissa stadsdelar men den svenska hyresmarknaden är öppen för alla. Lagen hindrar inte gemene man att bo i miljonprogramsområdena. Folk som kan välja, kan välja bort att söka sig till vissa områden. Bristen på bostäder och alternativ drabbar många på bostadsmarknaden och genom att vissa områden är mindre attraktiva hamnar de med minst valmöjlighet just där. Men det går att lyfta områden samt göra dessa attraktiva för alla. Om man vill. Vilket sker.

Om däremot hyresbeståndet i en fastighet, oavsett var fastigheten finns, klassas som social housing kommer den att alltid ha boende som är de mest utsatta och ekonomisk svaga hushåll. Om flera sådana fastigheter, eller hela stadsdelen, finns inlåst kan alla räkna ut konsekvenserna. Medelinkomsten kommer då alltid vara låg, andelen med sociala utmaningar hög.

Husen, stadsdelen – och stora delar av en kommun-  blir inlåsta i ett system.

Sociala nödbostäder, social housing, handlar inte om arkitektonisk utformning.

Social housing handlar om sociala strukturer och var hushåll med låga inkomster ska bo.

Social housing och EU:s regler och bidrag

För att kunna ge bidrag till byggandet av social housing, sociala nödbostäder, måste EU:s regelverk följas. Bidrag/ subventioner får inte krocka med EU:s statsstödsregler. Bostäderna måste vara till för utsatta grupper. Staten måste bidra med finansiering. Både till byggandet och individen.

Sociala nödbostäder omgärdas av regler för hur hög inkomst man får ha för att få flytta in. Man anordnar speciella köer för dessa bostäder som lyder under verklig hyresreglering. Politiker bestämmer hyror och hur hyresnivåer ska höjas. Bostäderna ska inte ” konkurrera” med den fria hyresmarknaden.

Frågan är: är det rimligt att vissa fastigheter och stadsdelar låsas in lagstiftningsvägen? Ska vissa fastigheter alltid ha hyresgäster med låg inkomst och sociala problem?

Eller kan vi istället skapa boendemiljöer som leder till att vi både skapar förutsättningar för minskat utanförskap och en blandning av hushåll med olika socialstruktur?

Det är möjligt om vi tänker nytt.

Fattigmansdörren

Fastigheter, och stadsdelar, klassade som ”sociala nödbostäder” ökar utanförskapet.

Hemadressen blir en permanent social markör. Dörren har ingång från en bakgata och handtaget sitter i en ” poor -door ” .

Fattigmansdörr.

Är det verkligen lösningen för Sverige?

 

 

 

 

 

 

Skrivet av: ninalundstrom | september 7, 2015

Är den finska hyresmarknaden rätt modell för Sverige?

I debatten om framtidens hyresreformer för den svenska hyresmarknaden återkommer jämförelser till Finland.

Finland genomförde marknadshyror på hyresmarknaden i två steg under 1990-talet. Först i nyproduktion därefter även i befintligt bestånd. Vid sidan om hyresmarknaden med marknadshyror finns även en reglerad hyresmarknad så kallad social housing som riktas till hushåll med vissa inkomster, socialt utsatta och andra målgrupper.

Finland har 5.5 miljoner invånare och den största staden, huvudstaden Helsingfors, har 600 000 invånare.

Majoriteten av de boende i Finland äger sin bostad ( ca 67 procent). Den reglerade marknaden är ca 18 procent och den fria hyresmarknaden ca 15 procent. Marknaden med marknadshyror är alltså mindre än den reglerade hyresmarknaden. I Helsingfors är de fria hyrorna ca 40 procent högre än de reglerade hyrorna. Skillnaden på nationell nivå är ca 12 procent. ( SOU 2012:88).

I huvudstaden Helsingfors har Helsingfors kommunala bostadsbolag 44 000 lägenheter med reglerad hyra. 3 000 lägenheterna byter hyresgäst varje år. Kön är på 26 000 ansökningar. År 2013 färdigställdes 440 bostäder. Enligt tidningen Hem och Hyra.

Hur upplever konsumenter sin boendesituation i olika länder? Tycker konsumenterna att det är lätt att hitta bostad till rimliga priser på en ort?

EU kommissionen redovisar studier av europeiska konsumenters uppfattningar om boendet. På frågan om det är enkelt att finna bostad svarar mindre än 10 procent ja i Stockholm. Men så även i Helsingfors.

Och Rom, Luxemburg, Paris, Dublin, Bukarest och Bratislava.( 2009)

Ska vi kopiera den Finlands bostadsmarknad?

Öka ägandet på bostadsmarknaden?

Införa en fri hyressättning, marknadshyror?

Inrätta statliga stöd för sociala bostäder s.k. social housing för det sociala ansvaret?

Frågorna hänger ihop. Med vägval kommer även krav på finansiering. Med marknadshyror behövs även beslut om offentligt stöd till produktion, och individuellt stöd i form av bidrag.

Medaljongens båda sidor.

Marknadshyror och reglerad marknad.

Inte ”antingen eller”. Utan ”både och”.

Skrivet av: ninalundstrom | september 5, 2015

Flyktingar kan rädda kommuner – och bostadsbolag

Flyktingsituationen är det stora fråga just nu. Många av oss lider med de som flyr. Att vara kvar på land är livsfarligt. Att ge sig ut på havet i tron att det är räddningen visar sig vara lika illa, eller än värre. Där möter barn döden. Där möter familjer döden.

”Om vi bara hade fler bostäder skulle vi kunna hjälpa!”
”Vi har bostadsbrist!”

Expressen har skrivit om enrumslägenheten som kostar 68 850 kronor per månad. För flyktingar.
DN belyser också läget. Ett företaget i Göteborg tar 46.500 kronor för en lägenhet som man själv hyr för 3.000 i månaden. Påslaget är hela 1.450 procent. Det är skattebetalarna som står för notan.

Det finns många ”men” i debatten. Bostadsbrist finns – men det är inte hela bilden.

Brist – men också överskott

Läget på bostadsmarknaden innebär att vi har brist på bostäder i 159 kommuner av Sveriges 290. I storstadsregioner och högskoleorter är det svårt att hitta bostad. Ett faktum.

Det finns kommuner som har överskott av bostäder. Överskott finns i mindre kommuner med minskande och åldrande befolkning.

”- Orter som slutar på -fors, -bruk och -hammar har inte mått bra av globaliseringen. Folk flyttar inte dit, det föds för få och för många av dem flyttar”. Detta belyses av Hem och Hyra.

Bolagen blöder i Örebro län.

Värmlands bolag blöder.

Problem för merparten av bostadsföretagen i Dalarna.

Gävleborgs bolag blöder

456 lediga lägenheter i Kalmar län

Det finns många fler exempel på bostadsbolag som kämpar med tomma lägenheter och dålig ekonomi.

Urbaniseringen fortsätter…

Den offentliga utredningen ” En ny regional planering” ( SOU 2015:59) skriver följande:

På 25 års sikt kommer hälften av landets kommuner att öka sin befolkning, medan resterande kommuner kommer att minska sin folkmängd. De 10 kommuner som idag har den svagaste befolkningsutvecklingen – alla i Norrlands inland- väntas tappa 30 procent av sin befolkning under den närmaste 20 års perioden”

Utredningen skriver också att:

Många kommunala bostadsföretag har dålig ekonomi och det finns inga attraktiva bostäder att erbjuda äldre som vill lämna ett småhus eller ungdomar som flyttar från föräldrahemmet. Bristen på bostäder försvårar också rekryteringen till de lokala näringslivet och till den offentliga sektorns verksamheter”

Rivning är dagens lösning

Sverige har kommuner med tomma lägenheter. Som kämpar med dålig ekonomi. Tomma bostäder som inte är tillräckligt ” attraktiva”.

Dessa lägenheter måste i vissa fall rivas för att det kommunala bostadsbolaget ska klara sin ekonomi. Bostadsbolag med många tomma lägenheter får ansträngd ekonomi. Den ekonomiska uthålligheten är mycket begränsad, eller saknas.

Under 2014 påbörjades rivning av 468 lägenheter i flerbostadshus. 2013 revs 826 lägenheter.

Under slutet av 1990-talet och början på 2000-talet låg rivningar på över 3.000 lägenheter per år.

Enligt SVT har kommuner som rivit lägenheter idag bostadsbrist. 29 kommuner, som rev sina tomma lägenheter under 2000-talet, har bostadsbrist. Tillsammans rev kommunerna 4.340 lägenheter.

Trenden fortsätter. Urbaniseringen kommer att öka. Med fler kommuner som får problem.

Våra ekonomiska system saknar idag verktyg för att vända utvecklingen. Istället för att redan byggda hus, ofta byggda med statliga bidrag, kommer till användning så ges det bidrag för att riva dem.

Varför är lägenheter tomma?

Varför står lägenheter tomma i bostadsbristens Sverige? En förklaring är utflyttning från kommunen. Men även på orter med bostadsbrist finns tomma ”oattraktiva” lägenheter. Lägenheterna är byggda under miljonprogrammen och en del hus saknar hiss. De som bor på orten har valt andra former av boende. Priset på den ägarmarknaden är förhållandevis låg och man får mer kvalitet i boendet i småhus. Äldre som vill sälja villan vill inte bo i dessa lägenheter genom att standarden kan vara låg och hus saknar ibland hiss.

Därför ger staten stöd för att riva hus. Att riva tomma lägenheter ger bolaget en chans till bättre ekonomi.

Vad är alternativet?

Nya hyresgäster kan skapa möjligheter. Nya hyresgäster skulle kunna vända utvecklingen. För bolagen. För kommunerna.

Hyresinkomster, kassaflödet, skulle förbättra ekonomin i bolaget. Möjligheten att utveckla bostadsbeståndet skulle öka.

Mataffären på orten skulle få nya kunder. För en ”lanthandel” kan fler kunder skapa nya möjligheter. Lärare i svenska, och andra ämnen, skulle få jobb på orten. Tillgången på arbetskraft inom t.ex. inom omsorg skulle öka. På många orter med en åldrande befolkning finns svårigheter att rekrytera till äldreomsorgen.

Kommunen skulle på sikt ha fler skattebetalare och ges möjlighet till bättre ekonomisk utveckling.

Varför är inte detta redan gjort?

Intresset för att undersöka denna möjlighet har inte funnits. Fokus ligger på att bejaka urbaniseringen och inflyttningen till ” arbetsmarknadsregioner”. Det är där möjligheterna anses finnas.

Det finns många utmaningar med denna modell också. Självfallet. Kan man långsiktigt försörja sig? Det är en viktig fråga. Men detta gäller hela Sverige.

Mot bakgrund av att det kostar ofantligt mycket att bygga nya hus och mark är svårt att hitta – då bör alternativ prövas. Det kostar enorma summor att hyra hotell och hyra i andra hand. Oavsett var flyktingar bor kostar övrigt uppehälle pengar.

Det borde gå att hitta en vinna-vinna situation. Ge ekonomiska möjligheter för kommuner att klara den ekonomiska situationen. Att använda tomma lägenheter borde vara bättre än att riva. Istället för bidrag för att riva kan möjligheter skapas för att hyra ut. Det kommunal utjämningsystemet (det ekonomiska stödet från stat till kommuner) kan skapa ytterligare ekonomiska morötter för kommuner.

Sverige är glest befolkat

Sverige är ett glest befolkat land. Vi har 23 invånare per kvadratkilometer. Urbaniseringen fortsätter. Det politiska systemet understödjer trenden. Sveriges glesaste kommun har 0.2 invånare per kvadratkilometer. Den tätaste har 5074 invånare per kvadratkilometer.

Fler kommunala bolag, och kommuner, kommer att möta utmaningar över tid genom utflyttningen och en åldrande befolkning. Kommer äldreomsorgen och vården ha personal för den åldrande befolkningen på dessa utflyttningsorter?

Varför inte pröva att tänka nytt?

Flyktingar kan bli räddningen för många bostadsbolag. Och flyktingar kan skapa ny tillväxt och framtid för kommuner.

Nya svenskar behövs.

I hela Sverige.

 

 

Older Posts »

Kategorier

Följ

Få meddelanden om nya inlägg via e-post.